分類: 金融當舖

央行今年已兩度升息，台灣正式進入升息循環，對於購屋族來說，若想得到較好的貸款條件，專家建議應從申貸的前半年甚至1年就要開始準備。等於是在看房時就要「超前佈署」，首先應把握穩定的財力證明，至少要準備6個月以上的薪轉紀錄；第二則是維持良好的信用評分，做到長期刷卡並按時繳錢，增加與銀行的互動；第三則是增加保證人或擔保品；最後則是加購房貸壽險，後兩項具有加分作用。
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▲圖／買房跟銀行辦貸款，應從申辦的前半年甚至1年就要開始準備。

提供穩定的財力證明

房貸條件最主要取決於貸款人財力證明，財力證明又可透過薪資收入、扣繳憑單、所得清單及銀行存摺明細提出。首先薪資證明的部分，星展銀行房貸專員建議至少要準備6個月以上的紀錄；而扣繳憑單則是全年度最少要30萬元以上，且銀行只會認定現職工作收入；再來則是所得清單，除了薪資外還包括其他投資收入；最後則是針對自由業或自營商等，可以選擇附上經常往來的銀行存摺明細，應保持穩定的現金流紀錄，且存摺最好穩定使用至少1年。

此外，若是申貸人名下有不動產所有權狀、定期存款單或股票、基金等投資也可以當加分佐證，不過得注意有些銀行並不認定股票、基金等投資獲利可當作財力證明，申辦貸款前還是得先詢問。
（編輯推薦：

▲圖／自由業或自營商等，應保持穩定的現金流紀錄，且存摺最好穩定使用至少1年。

增加銀行信用評分

買房想跟銀行申辦房貸，最怕的就是完全沒有紀錄的小白，由於沒有使用信用卡，所以也沒有評分，因此國泰銀行房貸專員就建議，民眾若想提高信用評分，應從買房的前半年到一年開始增加信用，首先可以先從薪轉銀行等目前較常往來的銀行開始累積信用，做到長期刷卡並按時繳錢，增加與銀行的互動。

除了增加與銀行往來可以提高信用評分外，成為銀行的VIP客戶也能談到比較好的貸款成數與利率，不過想成為銀行的VIP客戶每間資格不同，國泰銀行房貸專員指出，以國泰為例，

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▲圖／先從薪轉銀行等目前較常往來的銀行開始累積信用，做到長期刷卡並按時繳錢，增加與銀行的互動。

提供保證人或增加擔保品

買房想要提高銀行貸款條件，還可以透過提供保證人或是擔保品，但得要注意多數銀行為避免貸款人是借名登記的人頭，因此規定保證人得是二等親內的親屬，此外，合作金庫房貸專員也提醒，得留意保證人信用紀錄及財力狀況，若是信用記錄不佳，或是名下還有其他貸款，反而沒有加分作用。除了提供保人外，也可以透過提供擔保品，像是抵押名下其他不動產或是父母名下的不動產，同樣也可以提高貸款額度。

▲圖／抵押名下其他不動產或是父母名下的不動產等提供擔保品的方式，同樣也可以提高貸款額度。

向銀行額外購買房貸壽險

貸款人若是爭取較好的貸款條件，House123執行長邱愛莉指出，部份銀行也可能會要求搭配加購房貸壽險的方式以提高貸款成數，由於房貸壽險可以保障投保人若不幸身故，房貸壽險的理賠金將以償還房貸為優先，對銀行回收款項相對有保障，所以銀行也比較願意提供高一點的貸款成數，不過需要注意的是，房貸壽險還得額外再繳保費，因此民眾除了原有的房貸之外，還有保險的費用支出，在申辦前應先衡量是否能夠負擔。

Tips:

申辦房貸時，銀行會向聯徵中心查詢借款人的信用評分，當查詢次數愈多，通常可能代表申請人可能無法從原往來銀行獲得足夠的資金而必須向其他銀行借貸，容易被認為信用狀況有問題，因此邱愛莉建議，每次貸款紀錄最多就2家，不過像是金融機構查詢聯徵中心資料的目的包括存款開戶、申請信用卡或是本人查詢信用報告的紀錄均不納入評分模型，不會影響信用評分。

本文授權轉載自「591房屋交易網」 原文出處／

作者簡介：591房屋交易網「地產學堂」，彙整各類型房地產

https://lohas.edh.tw/article/30805

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繼鴻海及緯創等大廠相繼進駐高雄設廠打造電動車及車用零件供應鏈，全球車載娛樂顯示系統隱形冠軍凱銳光電，也將進駐前鎮科技產業園區「高雄智造基地」建置生產廠房及研發測試驗證辦公室舉辦開幕典禮，總投資額達11.7億元，創造約200個就業機會，建廠後可望與產業鏈夥伴企業深化合作，開拓更多商機。

高雄市副市長羅達生在開幕典禮上致詞時指出，高雄智造基地是公部門產業更新首例，非常不容易。市長陳其邁上任兩年內積極推動開發與啟動包括仁武、亞灣、楠梓及橋科等四大園區，已開發及規劃的總面積超過六百公頃。不過既有園區活化也很重要，可創造空間引進更多業者，增加產值與就業人數，有助強化高雄科技廊帶發展，加速企業投資意願。

羅達生感謝凱銳投資高雄並帶來更多就業機會，也趁機推薦若現有土地不足，亞灣區還有空間能提供。他強調，凱銳投入車載娛樂設備，同時鴻海也決定把電動車製造與研發落腳高雄，電動車產業發展體系未來有很多合作機會，市府會為廠商做最好的服務與提供優質環境，協助產業深耕發展。

凱銳光電董事長林傳凱表示，凱銳專精打造符合國際高階車廠品質車載娛樂系統，獲選為今（111）年經濟部第六屆潛力中堅企業及中華徵信所台灣TOP 5000電腦終端裝置業營收淨額第3名，包含Audi、Porsche、Bentley、GM、Ford、Toyota等多家國際頂尖汽車大廠都是凱銳客戶。

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林傳凱指出，為貼近高市府推動的智慧科技顯示器產業聚落及深具基礎的動力車輛、輕軌、遊艇船舶等產業聚落，同時因應近期歐美日車廠訂單急速成長需求，特別進駐前鎮科技產業園區成立高雄分公司，預計投資11.7億元打造生產製造廠房、前瞻車用影音娛樂智慧聯網顯示器產品研發和品質測試驗證辦公室，將新增約200人就業機會，期待未來與夥伴企業持續合作，開拓更多商機。

經濟部加工處長楊伯耕表示，加工處積極推動提升用地效能及創新產業升級計畫，執行24億元前瞻計畫特別預算更新前鎮科技產業園區老舊廠房，興建2棟標準廠房與1棟聯合辦公大樓，打造前瞻智造基地，已於今年2月完工，預計5年內園區產值可達1,200 億元，創造2萬6千個就業機會，帶動供應鏈1,000億元以上週邊效益，打造高階製造及科研發展重鎮。

經發局長廖泰翔表示，前鎮科技產業園區已從過去的勞力密集產業，轉變為創新、高效及高值化的高科技產業，其中積體電路與LCD等高科技產業已比肩科學園區規模。這次前瞻創新大樓招商包括緯創集團高雄晶傑達、凱銳光電、瑞儀光電、美商安天德、台灣檢驗、樂業生技、博士電子科技及日商台灣晶端顯示等8家廠商進駐，將是高雄推動產業轉型的重要的引擎之一，歡迎更多廠商投資高雄，市府一定會提供最好的服務。

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因應臺灣港群積極推行智慧化與數位化，港務公司近年不斷檢視港區各項紙本作業轉換為數位化的可能性，除做為智慧化基礎外，港區從業人員也因此節省許多作業時間，其中「港區租賃物平時巡查紀錄行動(APP)版」經規劃測試完成，將於年底前正式上線，藉由手機、平板簡易的電子化操作介面，使承租港區設施的業者輕易上手，達到紙張減量之節能政策，並方便業者巡查港區能迅速反應相關情況。

港務公司表示，由於港區承租場地設施的業者均需對租賃範圍進行例行巡查，若發現有設施損壞，須拍照並留存紀錄，目前業者普遍以紙本記錄設施使用情形，不僅文件容易遺失，也不易查詢與分析各設備檢修狀況，港務公司此次開發巡查紀錄行動版，業者可將設施異常狀態採線上記錄，並即時傳送給港務公司提供必要的協助與處理。

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該系統操作簡便，業者登入帳號密碼即可將設施目前使用情況拍照上傳，再輸入設施相關說明後即可完成巡查紀錄，將有效地縮短巡查作業流程。該系統已初步建置完成，並開放讓港區業者上線測試及提供建議，港務公司後續將針對業者所提各項建議進行優化，預計於今年12月底前正式上線。

 

港務公司規劃「租賃物巡查APP」年底前上線，簡化各港業者通報流程

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為持續實踐「心生活美學聚落」，總太地產昨天（18日）選在「共好Melody」社區舉辦品茗入門課程，邀住戶一起在秋日時節共享茶香，在2020社區頭家講師陳威豪帶領下，進入茶藝的世界，有好茶相伴，住戶在嶄新的社區公設空間內體驗生活，也與鄰居交流、聯誼，度過愉快的假日時光。

「共好Melody」設計之初就以「幸福共好」做為核心主軸，從室內外公設的共食、共作、共玩空間和保健資源的建立，都具體導入「共學、共享、共好」理念，呼應現代人對家庭、社區的溫暖想像，該案已完工交屋，並召開區權會，住戶陸續裝修中，在入住之前參與這場「品茗入門」社區活動，讓一杯杯好茶，為新生活暖心、暖身。

除社區營造持續推動並邁向精緻化外，總太地產（3056）也將在今年啟動總太兒童數位繪本計畫，透過邀請總太住戶親子共同參與創作，培養小小種子創作者，而繪本前導活動「親子閱讀素養講座」，邀請普生數位科技專案經理顏佩娟與住戶分享如何建立親子閱讀的儀式感，還能透過親子共同創作、增進情感交流，一系列講座將於9月份下旬啟動，社區住戶可至官網查看相關資訊。

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今年正是總太地產(3056)成軍30年，過去5年總太深耕北屯區推案，繳出亮眼成績單，除建案皆圓滿順銷外，更難能可貴的是，已發展出獨具特色的總太社區營造計畫，深獲住戶支持外，也獲得多項大獎肯定，如總太2020社區罕見以民間企業獲得國家卓越建設獎最佳環境文化類獎項，總太明日、青境社區亦獲得社區經營維護的樂居金獎肯定，而今年再以「總太心之所向」獲得國家卓越建設獎最佳規劃設計類殊榮。

近兩年受到疫情限制，活動舉辦常需要滾動式調整，總太社區營造計畫也從實體延伸至線上課程，如暑假期間發表於「總太地產心聚落 X 築述文化」Youtube頻道的「線上藝能學苑」，提供一系列的手作課程，從自製口罩掛繩、紙箱變身立體足球台、編髮等，內容琳瑯滿目，操作畫面簡單易懂，讓宅在家防疫的親子也能輕鬆學習。

總太地產董事長翁毓羚指出，不只打造好住又實惠的建築硬體，更期待的是社區完工交屋後，與住戶共同合作，開創理想中的生活，也因在北屯區的大型造鎮開發案，住戶中人才濟濟，累積諸多資源與師資，住戶熱情的分享也加速了共好生活藍圖的實踐，因而啟動社區頭家、藝能學苑等計畫與平台，助力後續在不同社區舉辦的活動與課程，做到「將幸福種子放入每一位住戶心中，一起追求更好的未來！」

總太地產跨越而立之年，揭開全新一幕，以「築述文化」為題，讓文化發聲、述說建築生命的感動，也預告總太地產將重返豪宅市場，預計第四季在台中水湳推出「總太兼得」預售案，總銷約80億元，市場分析，水湳區域目前周邊建案成交已超過8字頭，水湳每坪百萬單價已然成為房價正在進行式，也讓「總太兼得」推案步伐格外受到市場關注。

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9/18台東池上大地震，規模達芮氏6.8，為20年來第七大，被氣象局判定應為此次地震序列的主震，而921大地震周年前夕的連續地震，不僅讓整個周末提心吊膽，更再次激起公眾對於住宅安全的討論度！尤其全台摩天大樓密度最高的七期新市政中心，建築結構更成為不少網友點名討論的焦點。

根據中央中央氣象局地震測報中心最新資料顯示，今天（19日）早上10點，花蓮再次發生規模5.9的地震，而9/17-18日兩天，共出現153起地震，顯著有感地震更逾50次，往年規模6以上的地震平均值在2.7-2.8起，而今年累積已有8起，氣象局認為全台灣也已進入地震活躍期，專家也提醒近期可能還有規模6.3的餘震將發生，仍要注意住家高處擺飾、花瓶、家電的擺放位置，尤其高樓層的住家會更有感。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台灣位處地震帶上，地震相當頻繁，民眾對於住宅安全性格外重視，如二手屋市場的「震後住宅」普遍價格較好甚至成為不少購屋族的基本條件，而對於921大地震最有感受的中部地區，建商在推案時，對制震工法多有著墨，尤其豪宅產品更以結構為重要訴求，以鋼構建築為例，不僅營造時間多出一般RC結構不少，每坪成本更至少增加五萬元，人力原物料大漲，更降低市場上蓋鋼骨大樓的意願。

進一步觀察討論度最高的七期預售市場，市政公園第一排的「由鉅惟上」主打「ComfortLuxe奢適宅」新美學生活體驗，地上層住宅結構採用SS鋼構帷幕建築加上斜撐(BRACE)二元系統，依結構消能需求，配設136支BIB韌性支撐，地下室則採用40CM厚外牆搭配3.2m深筏式基礎，鋼材主要選用中鋼SM570高強度鋼板，更採用鋼骨樑高韌性切削設計，提升耐震性能，此外，該案也經由風洞試驗，精準分析結構風壓與表皮風壓，在結構安全及住宅舒適度上遠超市場規劃。

成屋部分，位於府會園道一號的超豪宅「寶璽天睿」，為SS純鋼骨結構，外牆採用日本原廠YKK金屬單元帷幕外牆，由日本專業技術團隊施作，全棟石材立面，工法有別於傳統乾式掛裝，為台中第一座採用最新德國Fischer精密工法安裝石材外牆的建築，搭配東京晴空塔日本KYB公司的制震系統，全棟以超過130組油壓阻尼器達到最高規格的減震效果。

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圖/位於府會園道一號的超豪宅「寶璽天睿」採用東京晴空塔日本KYB公司的制震系統，全棟以超過130組油壓阻尼器達到最高規格的減震效果。記者陳昱均攝

另外，「大陸宝格」則在屋頂配置了Tuned Mass Damper調諧質量阻尼器(簡寫為TMD)，且配有耐震間柱及油壓消能阻尼器，位於市政北二路的「國泰層峰」建築規劃為東南、西北方向完全對稱，結構上也對稱系統，能均勻承受地震時帶來的搖晃，減少建物扭曲變形，為結構力學上相對安全、穩定的配置；此外，「國泰層峰」全棟SRC結構，採高韌性鋼構梁柱接頭及BOX箱型鋼骨，結構外層的橫樑在8處採用耐震間柱，更在低樓層鋼柱內採最高標灌漿1萬磅混凝土。

圖/「國泰層峰」全棟SRC結構，採高韌性鋼構梁柱接頭及BOX箱型鋼骨。記者陳昱均攝

進一步觀察七期以外，採用鋼構的個案更是少之又少，而市場較罕見，連續採用鋼骨結構的雙橡園開發，如單元二「雙橡園2279」及十四期「雙橡園2925」這兩案各自成為該區域唯一的鋼骨大樓，接下來將在中央公園特區推出該區最大基地新案，基地面積逾4117坪，預計在2023年推出，相信也會延續過往規劃連續三棟採用「鋼骨結構」，並將雙橡園式酒店御邸服務納入作品，成為業界首見。

另外，位於西區美術館第一排的「由鉅大恆」，為台中唯一榮獲SC耐震標章殊榮的建築，全台住宅僅63棟獲得認證，如台北知名建案如陶朱隱園、信義聯勤、和平大苑、潤泰敦峰等，該案聘請101建築團隊，由建築師李祖原操刀與永峻結構操刀打造。將耐震係數提升到400gal，耐震七級。將I值提升至博物館等級的1.25，相當於台北故宮等級的國家級保障。結構中搭配美國Taylor航太阻尼器，在地震後迅速歸位，減少搖晃時的建築物疲乏斷裂的風險，只為給予住戶最高的保障。

圖/位於西區美術館第一排的「由鉅大恆」，為台中唯一榮獲SC耐震標章殊榮的建築。記者陳昱均攝

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原本投資者預期意外頑強的通膨，今年可望帶動黃金閃閃發光，但實際上金價卻是不漲反跌，分析師認為聯準會（Fed）升息與美元走強，是讓金價蒙塵的主因。

交投最活躍的黃金期貨價格正邁向連續第六個月月線收黑，累計金價在這段期間已下跌14％。這對於具有避險特質的資產而言，其跌幅可謂不輕，也讓它將創下2018年9月以來最長跌勢。

今年2月受到俄烏開戰，資金湧入金市避險，金價3月初曾衝高到每盎司2,069.4美元。但之後反轉走跌，6月以來多在1,650到1,800美元區間交易。總計年初迄今金價重挫7.9％，正朝2015年最慘一年軌道前進。

過去在市場動盪時期表現突出的金價為何這次失靈？分析師解釋，戰爭依然持續與通膨不斷加劇，讓投資者忙著尋求安全資產進行避險，但這當中不只有黃金這個選擇，政府公債更受青睞。

隨著聯準會（Fed）預料將持續調高利率，投資人認為買進公債將能獲取相對高的報酬率。加上公債通常會固定支付利息，更讓許多投資人棄金買債。

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摩根大通預測金價還會進一步探低，今年第四季平均價格將會達每盎司1,650美元，這反映市場逐漸相信Fed短期內將無意放緩升息步調。

此外美元走強，也讓黃金光環大減。由於部分資金也流往具有避險功能的美元，推升美元指數走揚到近20年高點。當美元升值、以美元報價的黃金相對變得昂貴，更加削減投資人對黃金的需求。

在金市前景不被看好下，全球最大黃金ETF的SPDR Gold Shares自9月來已下跌超過2％。

根據理柏機構的統計顯示，投資者已連續12周將資金從黃金基金與ETF撤出，創下2021年5月最長撤離紀錄。

倫敦貴金屬市場協會執行長柯洛威爾（Ruth Crowell）認為，黃金的投資吸引力雖然大不如前，但與股票相比，前者仍是較好選擇。

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https://www.chinatimes.com/newspapers/20220920000135-260203

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外媒引述知情人士說法指出，由美國總統拜登任命的多位銀行監管主管考慮擬定新規範，要求大型地區銀行提高財務緩衝能力，俾以因應危機爆發時所需。

據悉，目前由美國聯準會（Fed）主導法規制定的可能性最高，考慮實施的新措施包括區域銀行發行長期債籌資，以備破產時得以吸收虧損，即擴大目前適用於美超大型銀行簡化版要求。

不過銀行業與相關貿易團體打算採取抗爭態度，認為這些措施沒有必要，並且弊多於利。

Fed新任金融監管負責人巴爾（Michael Barr）在9月7日的演說提到，他正注意到大型地區性銀行不斷壯大，在金融系統的重要性與日俱增。

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巴爾提及將與其他銀行監管單位合作，推動區域銀行進行所謂的「生前遺囑」（Living wills），也就是在沒有政府紓困的情況下自行清算的計畫。此為巴爾7月走馬上任以來首次公開發言，他暗示針對銀行資本要求展開全面檢討後，不久後可能會向大型地區性銀行執行更嚴格規範。

眼見美國合眾銀行（U.S. Bancorp）、Truist Financial、PNC金融服務集團（PNC Financial Services Group）等全美最大地區銀行正在穩定成長，令拜登政府與監管單位愈來憂心，認為這會使金融系統面臨新的風險。監管機關高層近年曾警告，雖說這些企業可能不像摩根大通、美銀等超級銀行擁有龐大的交易場和國際業務，但實際上區域銀行的資產負債表相當可觀，一旦倒閉恐怕難以收拾殘局。

銀行業者與該行業貿易團體提出反駁，認為將區域銀行納入長期債務規範是不合理的，這使向來藉由存款取得營運資金的銀行必須發行公開債，最終導致消費者與借款企業的成本增加。

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https://www.chinatimes.com/newspapers/20220920000133-260203

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印度為了抑制國內米價飆漲，9月9日起禁止碎米出口並對多種稻米課徵20％出口稅，印尼、菲律賓首當其衝，但越南、泰國因此受惠。

野村證券最新報告指出，印度稻米出口禁令對亞洲各國的影響程度不一，其中印尼、菲律賓所受衝擊最大。

印度是全球最大稻米出口國，占全球稻米出貨量比重達40％，出口對象涵蓋150國以上。去年印度稻米出口2,150萬公噸，比泰國、越南、巴基斯坦、美國合計稻米出口量還多。

但野村報告指出今年至9月2日為止，印度降雨減少造成稻米產量年減5.6％。野村首席經濟學家法瑪（Sonal Varma）表示，7、8月是印度「最重要的」雨季，但今年雨季西孟加拉邦、比哈爾邦、北方邦等主要產區雨量減少30％至40％，導致播種時間延後，提高稻米歉收的風險。

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印度政府日前宣布今年6到10月西南部雨季期間，稻米產量下滑1,000至1,200萬公噸，年減幅高達7.7％。野村報告指出，印度禁止稻米出口不僅直接衝擊仰賴印度稻米的國家，也將助長國際米價，讓所有稻米進口國受到波及。

在亞洲各國當中，稻米消耗量有超過20％仰賴進口的菲律賓首當其衝。菲國稻米及米製品價格占糧食消費者物價指數（CPI）比重高達25％，高居亞洲之冠。8月菲國通膨率6.3％已超過央行設定的2％至4％通膨範圍，印度稻米出口禁令恐怕會加速通膨升溫。

野村報告指出印尼所受衝擊僅次於菲國，因為印尼稻米消耗量有2.1％仰賴進口，且稻米及米製品價格占糧食CPI比重達15％。新加坡雖然完全仰賴進口稻米，且去年稻米進口量有28％來自印度，但因糧食價格占CPI比重低，不至於受到影響。

泰國及越南兩大稻米出口國將受惠，因為稻米進口國將轉向泰國、越南進口稻米。越南去年稻米產量4,400萬公噸，出口額31.3億美元。泰國去年稻米產量年增218萬公噸至2,140萬公噸。

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英國女王伊莉莎白二世19日舉行盛大國葬，包括美國總統拜登、法國總統馬克宏與日皇德仁在內等500名全球領袖政要到場致哀，為這位英國史上在位最久的君主送別最後一程。

女王9月8日以96歲高齡辭世，國葬周一於倫敦西敏寺（Westminster Abbey）登場，除了新國王查爾斯三世與王后、威廉王子夫婦、哈利王子夫婦等王室成員全程參與外，拜登與美國第一夫人在內逾2,000名貴賓也出席觀禮，其中包括各國領袖、政要與歐亞皇室成員。

國葬儀式於當地上午11時（台灣時間下午6點）開始，由西敏寺主任牧師霍伊爾（David Hoyle）主持、坎特布里大主教威爾比（Justin Welby）布道，接著演唱詩歌，然後由英國新首相特拉斯（Liz Truss）等人領導讀經。

11點55分儀式結束，全英國默哀2分鐘。

女王棺木隨後移往溫莎堡，這裡將是她的長眠地點，她的丈夫菲利普親王也葬於此處。

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拜登表示，他們的心與英國人民同在。他同時追憶，女王本人與她的形象一致，如此「體面、值得尊敬且總是為人民奉獻」。

除了拜登夫婦外，法國總統馬克宏夫婦、加拿大總理杜魯道夫婦、紐西蘭總理阿爾登，以及女王任命過的多位英國首相也都前來致哀，包括卡麥隆、強生。

日本天皇德仁夫婦也飛來英國向女王道別，顯示英國王室與日本皇室始終維持良好情誼。德仁表示：「我平靜地向女王陛下道別，感謝她過去給予我的溫暖。」

德仁1980年代曾在英國牛津大學留學，自那時起便與女王建立深厚情誼。德仁夫婦因擔憂染疫近日很少公開露面。這是德仁2019年登基以來首次海外出訪行程。

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